基于全寿命周期的公租房成本分析

李雅婷

(广东海洋大学，广东湛江524088)

随着公租房建设进程的推进，公租房成为政府保障民生的重要举措之一。2010年以来，我国大力推进公租房建设工作。2011年兴建公租房220万套，2012年全国新增公租房230万套。我国财政部会同住房城乡建设部总计拨出660亿元专项资金。其中:东部地区120.3亿元，占18.2%;中部地区250.7亿元，占38%;西部地区 289亿元，占 43.8%。［1］公租房在建设实施过程中资金投入巨大、利润少、资金回收周期长。公租房建设资金来源的主要方式为中央政府下达部分资金，地方政府配套剩余资金。以政府为投资主体的开发和运营模式必然存在公租房资金供给不足和运行效率低下的问题。公租房寿命周期成本会对后期租赁金的价格和租赁运营方式产生巨大影响。合理确定公租房成本有利于控制公租房的投资规模，同时便于公租房后期租金定价问题研究。

一、公租房项目全寿命周期

1.公租房建设项目全寿命周期概念

公租房建设项目全寿命周期是指对公租房建设项目从公租房构思到拆除的全寿命周期过程，主要可以分为项目决策建设(包括可研、设计和施工等工作)、公租房项目运营实施、项目最终的报废拆除三个阶段［2］。

2.公租房建设项目全寿命周期成本与管理

全寿命周期造价管理是工程项目投资决策的一种分析工具。［3］全寿命周期造价管理是一种用来决策工程项目建设运营备选方案的数学方法。应用全寿命周期成本管理方法可以有效控制公租房的成本。从全寿命周期(Life Cycle Cost，LCC)的角度来看，公租房的全寿命周期成本指站在项目角度上，公租房项目在自己的全寿命周期内(构思、决策、土地的获取、设计施工、运营使用、维修拆除的整个寿命期)自身的货币折现成本。［4］公租房的性质具有双重属性:一是商品属性。公租房投资资金的回笼主要依靠公租房租赁，存在建设投资运营的商业过程;二是公共属性。公租房租赁对象是有针对性的中等偏下收入人群(不包含低收入人群)，公租房适用对象不是市场选择的对象，而是具有政策限定的特定人群。公租房具有一定公共服务性质。它是用来解决社会公众中“夹心层”群众居住问题的新型建筑产品，也是对我国现阶段全面商品化的住房建设机制的重要补充。

对公租房全寿命周期内造价管理控制的内涵是使公租房建设项目全寿命周期成本最优:既要实现公租房项目寿命周期成本最低，又要实现“技术、经济、社会、生态”的协调统一，更要促进公租房项目寿命周期成本的持续优化［2］。

3.公租房的全寿命成本管理与控制的意义

现阶段，公租房的建设资金主要来源是政府资金。资金回收主要依靠公租房运营期租金收入。目前公租房建设不足的主要原因是项目建设资金缺乏和建设者单一，开发力量不足。开展公租房的全寿命周期成本研究，有利于控制公租房的投资成本，合理规划项目投资规模，科学确定公租房租赁价格回收建设成本，避免给政府造成巨大的财政经济负担;同时有利于吸引房地产开发企业或金融机构等潜在建设开发方或投资方参与到公租房的建设过程中，积极拓展公租房建设的资金来源。

二、公租房建设项目全寿命周期成本构成分析

1.公租房建设项目全寿命周期的各个阶段和工作内容

公租房的建设项目全寿命周期可以分为三个阶段:公租房的决策建设阶段、运营实施阶段和公租房回收报废阶段。图1是公租房建设项目全寿命周期简图。

图1 公租房建设项目全寿命周期简图

公租房的全寿命周期成本管理目标:从全寿命周期公租房项目角度出发，综合考虑公租房项目决策策划和建造实施阶段工作内容、后续运营实施方案和报废阶段成本，科学选择公租房项目的建筑设计，合理选用建筑材料，在确保工程质量的前提下，实现公租房项目全寿命周期成本的持续优化。

2.公租房建设项目全寿命周期成本组成

从公租房全寿命周期的三个阶段出发，公租房全寿命周期成本应该包括以下几个部分:一是决策建造成本。该成本由两部分组成:公租房项目方案策划、适用对象定位和初步选址等决策成本;公租房项目设计和施工过程中的支出成本。二是运营维修成本。该成本由两部分组成:公租房运营阶段的管理经营性支出;公租房维修成本，指公租房为了持续经营，每间隔一定时期就需对其建筑物或者小区相关配套设施进行维修改造的费用。三是报废成本。指公租房拆除时所需要支付的各种成本费用［5］。

图2 公租房建设项目的现金流量

按照全寿命周期理论定量研究公租房的各项成本，可按阶段划分公租房全寿命周期成本。由于公租房建设项目的各个阶段相互关联，所以各个阶段成本会对后期成本产生一定影响。在公租房全寿命周期成本中，决策阶段的成本所占比例较少，但决策工作是否科学会对后期设计及施工过程造成重大影响。因此，在决策过程中应当具有节约未来成本的理念，对公租房的建设目标进行论证与分析，进行合理的项目定义、功能分析与分配。如:主要面积与辅助面积的比、单方造价等技术经济决策。科学准确的决策为公租房项目后期设计提供依据。设计过程将决策理念转化为可建设实施的设计图纸。施工阶段将设计图纸转化为运营阶段直接使用的工程实物。施工阶段对建设项目后期运营维修阶段成本产生潜在影响，如施工阶段的施工工艺、材料选择和质量等公租房项目的建设施工质量问题会对运营使用阶段的维修、运营成本产生影响。

三、公租房全寿命周期成本计算的数学模型

公租房建设项目的现金流量如图2所示。

公租房的全寿命周期N年内，决策建设期a年，静态考虑(不考虑资金的时间价值):

公租房全寿命周期成本(LCC)=决策建造成本(P)+运营成本(OC)+维修成本(MC)+报废成本(C)－残值(F)－租金收益(R)

决策建造成本(P):公租房在建成前一次性投入的费用，发生在决策建设期期初。它是指公租房在建设阶段所耗费的全部费用，包括决策阶段成本、设计阶段成本、施工阶段成本。这是一种一次性成本。运营成本(OC):公租房建成后，在公租房的全寿命周期内每一年都要发生的经营支出，具有年金的特性。维护成本(MC):公租房在运营阶段正常使用每间隔一定周期就要支付维护修缮费用，具有重复性质的资金。报废费用(F):公租房拆除时所需要的各种费用，一次性费用，只发生在公租房寿命期内最后一年。残值(C):公租房拆除时候可以回收的价值;折现率(i):公租房的资金时间价值的度量。时间(N年):公租房的全寿命周期所持续的时间。

在考虑资金时间价值的前提下，公租房项目持续经营，应考虑公租房项目在全寿命周期内费用现值(PC)最低，公租房全寿命周期成本现值数学模型表示如下:

决策阶段对公租房的全寿命周期成本进行估算，在估算阶段公租房项目的运营成本、维修成本和租金收益通常认为是固定年值常数，所以公租房全寿命周期成本存在如下三个主要影响因素:一是公租房全寿命周期(N年)。一般建设项目的寿命周期主要有物理寿命、功能寿命、法律寿命和经济寿命四种。公租房全寿命周期(N年)作为公租房成本的重要影响因素，时间不宜过短，项目不宜迅速报废。［2］公租房作为住宅建设项目应合理设置其使用年限，尽量保证公租房的经济寿命接近其功能寿命。二是公租房的折现率(i)。公租房折现率的制定应综合考虑公租房的商业性和公益性双重属性。折现率反映公租房的商品属性，保证公租房能够持续运营，激励公租房投资者和运营者。公益属性保证公租房适用对象是中等收入(但暂时无力购房)人群。同时根据公租房投资收益水平、建设资金机会成本、资金供需情况其他影响因素，综合制定贴现率。三是决策建设周期(a年)。公租房建设周期越长，公租房的全寿命周期成本越高。因此，公租房决策建设周期不宜过长，可应用网路计划技术合理规划决策建设周期。因为决策的工作成果(如市场定位、适用对象分析、运营方案策划等)直接影响公租房后期建设过程，所以在决策建设阶段应保证决策过程的工作时间，避免匆忙决策。

四、结论

公租房全寿命周期成本模型存在三个主要影响因素:全寿命周期(N年)、公租房折现率(i)和建设周期(a年)。公租房的全寿命周期成本模型将建设过程涉及的决策成本、设计成本和施工成本归结为公租房建设成本(P)。公租房建设成本对未来运营成本影响大，具有回收期长的特点。公租房的建设成本控制目标关键在于合理确定公租房适用对象，优先选择能够有力降低公租房运营阶段产生的资源能耗费用与管理成本的建筑设计方案。

运营成本(OC)、维护成本(MC)和报废成本(F)均发生在公租房未来运营维修报废阶段。运营成本是在公租房寿命周期内每年都发生的成本，直接受到策划设计工作效果影响;维护成本会受到运营阶段管理工作成果影响。由于公租房的运营阶段时间周期长，所以公租房运营成本和维修成本在公租房的全寿命周期成本中所占的比重较大。公租房运营和维修成本的特点如下:持续周期长，容易受到公租房辖区内人群组成影响。公租房运营和维修成本的控制目标如下:降低能源消耗成本、合理降低管理维护成本。同时公租房在运营维护阶段会产生社会成本，如环境成本、社会治安管理成本等。这部分社会成本难以简单定量估计。在公租房决策时应对社会成本做公益性评价，作为对公租房决策内容的补充。

［1］ 董山峰.中央下达公租房补助资金660亿元［N］.光明日报，2012－05－27(02).

［2］ 李雅婷.公租房全寿命周期成本管理研究［D］.西安:西安建筑科技大学，2013:12－48.

［3］ 戚安邦.工程项目全面造价管理［M］.天津:南开大学出版社，2000.

［4］ 罗波.工程建设全寿命周期造价控制理论及其应用［D］.武汉:华中科技大学，2006:17.

［5］ 金萃.公共建筑全寿命周期资金成本控制应注意的问题［J］.中国西部科技，2009(5):45 －46.